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《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》政策解读

来源:湘潭市住房公积金管理中心 记者: 编辑:李辉军 2019-05-05 11:18:47
中国莲乡 湘潭县发布
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为贯彻落实党的十九大关于“房住不炒”的精神和习近平总书记关于“坚持底线思维,防范化解重大风险”的重要指示,确保资金安全稳健运行,从而实现住房公积金制度可持续发展,《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》(以下简称《管理暂行办法》)已经市住房公积金管理委员会(以下简称“管委会”)2019年度第二次会议审议通过,即将实施。《管理暂行办法》共四章、十一条,具体解读如下:

一、《管理暂行办法》制定出台的背景

2013年以来,随着我市房地产市场的发展,为了满足缴存职工解决和改善住房问题的迫切需求,我市住房公积金使用率快速增长,对住房消费的支持作用凸显。但是,住房公积金流动性不足的矛盾也逐步显现,住房公积金资金运行愈加难以自求平衡。2016年省审计厅在对我市住房公积金归集提取、管理使用及效益情况进行审计时,2018年市委第四巡察组在对湘潭市住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)党组进行巡察时,均指出管理中心个贷率偏高,资金流动性严重不足,并要求限期整改到位。2019年3月中旬,湖南省住房公积金监督管理办公室来潭调研,再次要求管理中心整改。根据上级要求,鉴于我市住房公积金管理现状,通过建立资金运行(预警)机制,配套出台住房公积金相关政策势在必行,并且显得尤为迫切。

二、《管理暂行办法》在政策方面的调整

《管理暂行办法》将资金运行根据个贷率划分为正常模式(个贷率<75%)、临界预警模式(75%≤个贷率<80%)、预警模式(个贷率≥80%)等三个模式,其中正常模式分为资金低位运行状态(个贷率<60%)、正常运行状态(60%≤个贷率<75%),预警模式分为一级预警状态(80%≤个贷率<85%)、二级预警状态(85%≤个贷率<90%)、三级预警状态(个贷率≥90%)。《管理暂行办法》是对2018年9月15日起实施的《湘潭市住房公积金个人住房贷款管理办法》、《湘潭市住房公积金提取管理办法》的补充。主要在以下几个方面作了调整:

(一)调整首付比例。职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,最低首付款比例从之前的40%提高到50%。进入二级及以上预警状态后,职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款,首付比例不得低于60%;职工家庭购买第二套住房但首次办理住房公积金个人住房贷款,以及职工家庭购买首套住房但第二次办理住房公积金个人住房贷款,首付款比例不得低于50%的规定维持不变。

(二)调整贷款测算公式。调整后的贷款测算公式为:[账户余额+(月缴存额×借款人未来可缴存月数)] ×流动性调节系数。

1.账户余额是指贷款审批时主借款人和共同借款人在本地住房公积金账户缴存余额之和,审批后直至贷款还清前账户余额只能用于还贷。

2.月缴存额是指贷款审批时,主借款人和共同借款人正常月缴存额之和。即共同借款人连续正常按月缴存住房公积金六个月(含)以上,欠缴三个月(含)以下,且缴费状态正常,其月缴存额方可合并计算。

3.借款人未来可缴存月数是指贷款审批时至主借款人法定退休年龄之间的月数,最高不超过240个月。即借款人未来可缴存月数超过240个月的,按240个月计算;少于240个月的,按实际可缴存月数计算。

4.流动性调节系数是指管理中心根据住房公积金当年度资金运行(预警)模式确定的贷款额度调节参数。低位运行状态时,流动性调节系数为2。正常运行状态时,流动性调节系数为1.5。对于职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,临界预警模式时,流动性调节系数为1;一级预警状态时,流动性调节系数为0.8;二级预警状态时,流动性调节系数为0.6;三级预警状态时,流动性调节系数为0.5。但职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,进入预警模式的流动性调节系数与正常运行状态下的流动性调节系数保持一致,均为1.5。

(三)其他方面的调整。

1.进入一级预警状态后,暂停办理购买第三套及以上住房,且已使用过住房公积金的职工家庭的购房提取;住房公积金个人住房贷款结清满12个月(含),方可第二次申请办理住房公积金个人住房贷款。凡职工家庭办理住房公积金个人住房贷款、购买住房提取或偿还住房贷款本息提取等一项或多项业务的,均视同已使用过住房公积金。

2.进入二级预警状态后,停办异地住房公积金个人住房贷款和商业银行住房按揭贷款转住房公积金个人住房贷款。夫妻双方一方为本地住房公积金正常缴存职工,另一方为异地住房公积金正常缴存职工,只按本地住房公积金缴存职工计算可贷额度。

3.目前我市住房公积金个人住房贷款最高额度,借款人双方均为本地住房公积金正常缴存职工为50万元,仅一方为本地住房公积金正常缴存职工为40万元。进入二级预警状态时,职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,贷款最高额度下调10%,即双方均为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为45万元,仅一方为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为36万元;进入三级预警状态后,职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,贷款最高额度下调20%,即双方均为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为40万元,仅一方为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为32万元。但职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,进入预警模式后,贷款最高额度与正常运行状态下的最高额度一致。

4.我市开通市住房公积金个人住房贷款转商业贴息贷款(以下简称“贴息贷款”)业务后,进入二级预警状态时,职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款,需办理贴息贷款;进入三级预警状态后,原则上均需办理贴息贷款。贴息贷款是指管理中心按照与商业银行合作的约定,将符合条件的住房公积金个人住房贷款申请(同时符合住房公积金个人住房贷款和商业银行个人住房贷款条件,并已通过管理中心审批)移交商业银行,并由商业银行按管理中心审批的贷款额度和期限向借款人提供商业性个人住房贷款,借款人只按公积金贷款利率支付利息,利息差额由管理中心支付给商业银行的住房贷款。

5.进入二级预警状态后,本地住房公积金账户余额只能用来办理提前结清贷款和正常还款业务;但用储蓄存款办理提前还款的,不受还款金额和次数的限制。

三、《管理暂行办法》实施时间及实施后2019年所处的预警状态

《管理暂行办法》自2019年6月1日起实施,有效期为两年,即从2019年6月1日至2021年5月31日申请受理的贷款,按《管理暂行办法》相关规定执行。本暂行办法未尽事宜,适用管委会其他规定。

根据《湘潭市住房公积金2018年年度报告》,2018年末,我市个贷率为113.38%,《管理暂行办法》颁布实施后,2019年处于三级预警状态。

附件:《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》一览表.xlsx

湘潭市住房公积金管理中心

2019年4月30日          

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